江西四城市入房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)前50名,萍鄉(xiāng)正常！

　　榜單：江西省四市被列為房產(chǎn)投資高風(fēng)險(xiǎn)地

 

　　國(guó)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心在對(duì)多項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究總結(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)全國(guó)286個(gè)地級(jí)以上城市的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量化研究，發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)前50名城市”名單。榜單顯示三線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。江西贛州、吉安、上饒、宜春四個(gè)城市在這份風(fēng)險(xiǎn)榜單中。

 

　　該排行榜排名依據(jù)包括四大類(lèi)指標(biāo)。第一類(lèi)是市場(chǎng)需求，包括常住人口與戶(hù)籍人口比，城市動(dòng)拆遷需求增量、人口復(fù)合增長(zhǎng)率等；第二類(lèi)是市場(chǎng)供求，包括供給與需求比，5年內(nèi)住宅成交價(jià)格走勢(shì)等；第三類(lèi)為市場(chǎng)容量，即城鎮(zhèn)職工工資，人均購(gòu)房面積，房?jī)r(jià)收入比等；第四類(lèi)為外部因素，即基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資額，城市人均GDP等。

 

　　三線城市，報(bào)告分析大多數(shù)是外出務(wù)工人口占比較高，城市常住人口普遍低于戶(hù)籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)冷淡。另外，經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三線城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜，因此大多三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體風(fēng)險(xiǎn)較高。

 

　　分析：贛州曾被一機(jī)構(gòu)評(píng)為有投資吸引力

 

　　不過(guò)，在今年6月份，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2013年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力報(bào)告，這份報(bào)告根據(jù)房產(chǎn)銷(xiāo)售額、GDP和常住人口數(shù)量來(lái)劃分，將江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力進(jìn)行排名，其中南昌第一，贛州第二。

 

　　豐源集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李念認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)的排名表太多了，“打架”的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，看看就好，不要太較真。像中國(guó)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)城市排名，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策，有一定的參考性，但并不能完全代表市場(chǎng)實(shí)情。開(kāi)發(fā)企業(yè)在判斷某地房地產(chǎn)是否有投資價(jià)值時(shí)，要考慮的因素很多，如當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)總量、城市人口總量、對(duì)外來(lái)人口吸引力，還有現(xiàn)有房地產(chǎn)庫(kù)存量，以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況等。像贛州，國(guó)務(wù)院作出決定，要“加快贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展”，做大贛州對(duì)房地產(chǎn)商而言就是很大的投資機(jī)遇。

 

　　看一個(gè)城市房地產(chǎn)投資有沒(méi)有吸引力，投資風(fēng)險(xiǎn)大不大，住建部政策研究中心主任秦虹在“2013第三屆未來(lái)城市可持續(xù)發(fā)展論壇”上認(rèn)為，“哪個(gè)地方最需要房地產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)做服務(wù)，為人民的住房需求做支撐，研究好這個(gè)問(wèn)題才是我們房地產(chǎn)投資避免失敗、避免風(fēng)險(xiǎn)的最重要環(huán)節(jié)”。秦虹認(rèn)為，未來(lái)投資空間，可以關(guān)注中心城市周邊的中小城市，由于受大城市的輻射，大城市經(jīng)濟(jì)外溢和農(nóng)村人口進(jìn)大城市的第一步都在這些中小城市，所以今后的發(fā)展都是有機(jī)會(huì)的。如果加上軌道交通的建設(shè)，這些中小城市馬上可以變成方便又宜居的城市。

 

　　專(zhuān)家：商品房庫(kù)存量過(guò)高會(huì)有投資風(fēng)險(xiǎn)

 

　　事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的信息，今年贛州10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲8.6%。贛州房管局也在今年9月發(fā)布信息，2011年、2012年兩年，中心城區(qū)商品住房年平均銷(xiāo)售93萬(wàn)平方米，今年1~8月商品住房銷(xiāo)售面積108萬(wàn)平方米。當(dāng)前，中心城區(qū)可售商品住房(已批準(zhǔn)預(yù)售而未銷(xiāo)售的)面積達(dá)到93萬(wàn)平方米。

 

　　李念認(rèn)為，一般而言，商品房年銷(xiāo)售量和可售房源量間的比例在1∶1左右，都是屬于有投資空間的，如果這個(gè)比例在1∶2，1∶3，甚至更高，那么該區(qū)域房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就很高。

 

　　宜春政府部門(mén)公布的信息顯示，1~10月份，宜春中心城區(qū)商品房新增供應(yīng)繼續(xù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)46.48%，特別是商品住宅供應(yīng)充足，總體保持了適度供大于求的狀態(tài)。全市商品房銷(xiāo)售面積180.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35%，與上半年增速比回落13.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，共完成投資78.7億元，比去年同期增長(zhǎng)22.7%，較上月增速提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。吉安市政府部門(mén)公布的信息，1~9月，吉安全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46.76億元，增長(zhǎng)70.1%；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積106.71萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)62.9%，較上半年加快9.6個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　李念認(rèn)為，從當(dāng)前各城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)城市排名，有一定的參考價(jià)值。(記者劉媛