萍鄉小產權房“身份”之累已購業主心存忐忑

2013-11-26 00:52| 發布者: 歸巢資訊| 查看: 2583| 評論: 0|來自: 騰訊網

摘要: 　　經濟導報記者寧佳彥　　“你現在才來買小產權房啊，那可真是太晚了！這邊的房子都賣完了，現在只有往外出租，哪里還有往外賣的啊！”9日，在濟南市市中區十六里河街道辦事處西河村，村民王女士見經濟導報記者詢 ...

　　經濟導報記者寧佳彥
　　“你現在才來買小產權房啊，那可真是太晚了！這邊的房子都賣完了，現在只有往外出租，哪里還有往外賣的啊！”9日，在濟南市市中區十六里河街道辦事處西河村，村民王女士見經濟導報記者詢問小產權房，如此感慨說。王女士說，她是該村村民，家里蓋了一棟樓，除了自住，平時只對外出租，并沒有轉讓的打算。
　　除了像王女士這樣想著出租的，還有不少人選擇把房屋賣給城市居民。這些在農村集體土地上建設的房屋既未繳納土地出讓金等費用，又沒有土地使用證和預售許可證，因此城市居民獲得的產權證并非由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發。一旦土地被國家征用，小產權房將會衍生出復雜的社會問題。
　　價格：相差不少
　　一個嘈雜的市場，崎嶇不平的土路——西河村是典型的城中村，只要沿著該村主干道北行，就能看到只有五六層高、樓宇間距不過兩三米的成片的小產權房，這些房子與附近十多層的商品房形成了鮮明對比。居住在此片的小產權房房主郝玉香告訴導報記者，她從外地來到濟南，2009年在此買下一套房子，當時的單價是3100元/㎡，考慮到這樣的價格比當時的商品房便宜一半，她花了35萬元買下一套自住。如果現在出手，價格約在4800元/㎡，而附近在售的商品房價格已經飛漲到1萬元/㎡，由此對比，小產權房的單價上漲幅度不大。郝玉香稱她并沒有打算出手，因為即便是賣個高價，也僅僅能湊夠附近商品房的首付款。據悉，該村南面一片地就是招拍掛土地，系綠地集團拍下的西河片區城市綜合體項目，有附近房地產中介機構預計，按照綠地拿地價格以及周圍商品房的目前價格測算，該項目開盤后，價格不會低于1.2萬/㎡。導報記者目測，郝玉香所在的小產權房位置與綠地西河片區項目，直線距離不會超過0.5公里。
　　“就當前來講，關于小產權房有兩個問題沒有解決：一個是新建小產權房之后業主之間私下簽訂合同進行民間交易，跨過交易中心，不進行備案，另一個問題就是存量的小產權房如何處理。”同策咨詢研究部總監張宏偉對導報記者表示。
　　居民：“煩透了”
　　“我們買小產權房的業主都要煩透了。當時想到是單位團購，我們就買了。10年前買房時沒有人跟我們提過這是小產權房，誰知道會是現在這個樣子呢？”張為民提起來不無抱怨，他在2003年所購買的位于經十東路的林景山莊就是小產權房。
　　對于自己所居住的小產權房，他深感擔憂：
　　首先是升值空間有限。考慮到通脹因素，這里的房子轉手價格并沒有像其他商品房那樣有明顯增長。2003年，無產權證的售價是2100元/m2，有產權證的售價僅為2600元/m2，而同期距離市內較近，在經十路和漿水泉路交會處的名士豪庭售價也不過是3000元/m2。現在林景山莊的現房售價是5200元/m2，附近的名士豪庭有人以1.25萬元/m2的價格售賣，在建的SOHO卓越標價為6700元/m2。
　　齊魯樓市逸居加盟店的置業顧問李恩水告訴導報記者，城東的小產權房價格最近漲了不少，今年從4000元/㎡漲到了6000元/㎡，“要是能貸款，還是買個商品房更劃算。如果是投資，小產權房現在買的話，也還能有一段升值空間。”他說。
　　其次，轉讓受限。因為當初購房合同里約定的產權證遲遲沒有發下來，為了孫子的落戶就學，張為民和老伴兒選擇搬出了城里，把舊房留給了兒子一家。
　　“我們是想過要賣，但是后來想賣都不好賣了。而且賣了之后，我們又要搬到哪里住呢？”張為民嘆了口氣。
　　這樣的情況非常普遍，導報記者走訪發現，居住在此處的老人大多是因給子女騰房子搬過來的。除了老人，居住在此的大多是租房的高新區上班族。導報記者采訪獲悉，只要每月千元就可以租到150㎡的房子。即使這樣，房屋的居住路坎不過是30%-40%，更多的房屋處于閑置狀態。
　　再次，小產權房的基礎設施不完善和無人監管也讓居民頭痛。“我們別說是市民待遇了，連村民待遇都沒有。”居住在林景山莊的李云提起來就一肚子氣。她是2009年入住的，當時的院子里還堆放著未清理的建筑垃圾。供暖未入戶、經常性停電、小區里的路燈形同虛設……她一股腦列出了種種不如意。
　　“最可氣的是，因為沒有產權證，我們不受法律保護。林景物業是林家莊的村民成立的，物業管理費按照0.75元/㎡的標準收取，可是從來都沒有打掃過。只要反映問題，過幾天就停水停電。我們不能依法成立業主委員會，只能挨‘欺負’。”李云說起來憤憤不平，后來還是她聯合鄰居自己動手清掃院子。
　　每天晚上，聽到運輸建筑材料的卡車轟隆隆地開過，林景山莊的業主們都在輾轉反側：新樓依然在建，自己的房產證什么時間才能到手呢？
　　焦點：誰來負責
　　林景山莊銷售人員郭瑗嘉介紹說，“我們有相應的規劃，但是必須要等全部的樓房都建完才能一起下發產權證。”她同時表示，如果想要產權證可以先交70%的房費，待產權證下來再交其余的30%房款，而且這里的房子將來不會被要求拆遷。
　　這一說法讓導報記者心生疑問：畢竟土地的性質是集體所有，這樣的房子還能流通嗎？廣州保利地產的一名工作人員告訴導報記者，“我們公司現在開發的回遷房就是小產權房，但是我們不會把他們加入市場流通渠道，因為不允許這么做。”
　　對此，山東省國土資源廳辦公房副主任滕紅光說，“我們只負責土地流轉的過程，就是集體所有制轉為國有。如果國家征地，我們會劃出相應范圍，并要求他們進行改造，但是我們并不管土地的具體用處，而且對地面上的建筑物也并沒有管轄權。涉及到具體的小產權房問題，還是由住建部門負責。”
　　導報記者從山東省住房和城鄉建設廳了解到，根據《城市房地產管理法》土地使用權出讓的第九條規定，城市規劃區內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。也就是說，小產權房的開發商是無法為購房者提供未來保證的。而且，2010年國家已經開始著手清理小產權房。
　　不過小產權房的建設并沒有停止。林景山莊的居民們曾經聽說，開發商后來出了7000萬元錢補交土地出讓金，但是當時只有4棟樓，現在后面已有5排整齊的樓房拔地而起，另有幾排別墅隱身其后，緊鄰后山還有一片建筑工地正在緊張施工。這7000萬元是補交了多大面積的出讓金？答案淹沒在卡車從小區穿梭時卷起的塵土之中。
　　“我們現在非常關注十八屆三中全會能不能對小產權房進行明確的劃分和定位。這個問題不僅僅是在濟南存在，全國都有，已經到了一個不得不解決的時候了。‘383’方案給我們帶來了希望，可是又不十分明朗，我們住戶提心吊膽。”張為民說。
　　張宏偉認為，政府試點處理小產權房，需要把握好一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借小產權房做一些民生工程。
　　他認為，如果地方政府購買大量小產權房抵保障房任務，從完成2013年800萬套保障房任務來說，可以節省保障性住房的開發時間周期。作為政治任務和保障民生住房的一種手段，短期內會為保障性住房帶來更多的市場供應量。而購房者通過支付“轉化費用”將小產權房“轉正”這種方法證明，如果交錢就可以將小產權房合法化，也就意味著這些“轉化費用”就是違法成本，如果違法成本不是很高，那么，可能會導致在執行層面更多的集體土地上建設小產權房。
　　無論是哪種方式，業主們都有些抵觸情緒。郝玉香十分擔心其房屋某一天會被拆遷，期盼小產權房能夠早日順利“轉正”，但她同時也有顧慮：“轉正”的政策一旦放開，類似于西河村這樣的城中村集體土地上會否出現突擊加蓋、補蓋房屋？是否會有市區居民用購買商品房的錢炒小產權房？如此一來，會否推高房地產市場？諸多疑問和謎團，尚需有相對應的“頂層設計”。（應受訪者要求，文中所涉小產權房業主除“郝玉香”外，均系化名）