兩部門齊發(fā)聲,小產(chǎn)權房轉正"空了吹"

      11月22日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等措施，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權房”行為。通知要求，對在建、在售的“小產(chǎn)權房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批、教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。

      兩部門齊發(fā)聲,一些人盼小產(chǎn)權房轉正的愿望成了"空了吹"?  

       “小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。小產(chǎn)權房成為社會關注的熱點，是從2007年開始的，而這一年也正是房價上漲邁入快速之年。當年6月，建設部發(fā)布了一份“買房風險提示”，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”，都不符合法律規(guī)定。盡管主管部門明確表態(tài)，但全國一些農(nóng)村集體組織還是不斷在打“小產(chǎn)權房”的主意，各地的“小產(chǎn)權房”也成為屢打不絕的問題。對于打擊查處“小產(chǎn)權房”，從國家一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對“小產(chǎn)權房”的查處。

       然而,在十八屆三中全會召開后,“小產(chǎn)權房”的爭論再次甚囂塵上.盡管三中全會的《決定》并未具體提及小產(chǎn)權房該如何處置，僅僅提到“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。但對于農(nóng)民的宅基地，《決定》提出“保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”。一些人椐此作為小產(chǎn)權房轉正的依據(jù),更有專家建議,可以考慮對小產(chǎn)權房進行規(guī)范化，把一些建設較好的小產(chǎn)權房逐步納入到廉租房、保障房的政府管理體系中去，以對其更好地利用；另外要嚴控新建項目，對于有嚴重安全隱患、占用耕地等違規(guī)建設項目進行嚴格控制.有人還建議盡快實現(xiàn)小產(chǎn)權房的真正轉正，修改現(xiàn)有土地管理法等法律制度，打破集體建設用地流轉的限定性，實現(xiàn)法定有序的土地流轉制度，既能放得出，又能守得住，既保證土地所有權性質(zhì)的真正不改變，同時又能實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的有形土地市場.使小產(chǎn)權房轉正"有法可依".    

       其實,小產(chǎn)權房出現(xiàn)最根本的原因在于我國土地的二元結構。在一些專家看來,所謂小產(chǎn)權房，其房子本身并沒有問題，主要在于農(nóng)村集體用地只能在內(nèi)部流轉，在集體土地上蓋的房子也不能賣給有城市戶口的人。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示，近年來，中國正處于城市化進程當中，這就導致城市迅速向周圍蔓延。如果政府建設規(guī)劃跟上去，農(nóng)村集體土地很快就會被納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃和建設；但有時候政府規(guī)劃沒有跟上去，就使得很多的市場需求得不到滿足，比如外地人口進入城市，城市房源緊張，農(nóng)村土地上就建起了小產(chǎn)權房出租或者出售。牛鳳瑞認為，轉正如果使得小產(chǎn)權房的建設者、出售者、購買者受益，就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產(chǎn)權房建設。

       11月19日,華遠地產(chǎn)董事長任志強在《財經(jīng)》年會2014的一場夜話中表示，小產(chǎn)權房絕無轉正入市可能，“允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣?！痹诋斕斓囊乖挄希沃緩娡磁‘a(chǎn)權房入市及購買小產(chǎn)權房的行為。他指出，除土地性質(zhì)外，小產(chǎn)權房最大的問題在于安全，沒有經(jīng)過質(zhì)量和安全檢查，一旦發(fā)生塌樓等安全事故，政府將無力負擔巨大的責任。

       顯然，一些人嚴重歪曲了對這一重大改革決策的認識。國土、住建兩部發(fā)出緊急通知，正本清源，以正視聽，有助于引導輿論，警示風險，也有力地震懾“小產(chǎn)權房”違法行為。住建兩部門發(fā)出的緊急通知，態(tài)度明確，措辭嚴厲，表達了3方面意思：一是重申“小產(chǎn)權房”屬于違法建設、違法銷售，不受法律保護；二是堅決查處在售、在建行為，公開曝光，掛牌督辦；三是要求切實履行監(jiān)管職責，對違規(guī)補辦手續(xù)的要嚴肅處理，對監(jiān)管不力的要嚴厲問責。

 

       智慧俠認為,小產(chǎn)權房目前并不存在轉正的制度條件.政府之所以不敢放開小產(chǎn)權房，就是因為牽涉到用地制度，而我國的土地是實行嚴格的用途管制的，有一個18億畝耕地的紅線。因此，首先要建立有效的土地用途管制體系，把該保護好的農(nóng)田保護好，其余的交給市場，這才符合三中全會的《決定》精神，讓市場起“決定性作用”。但前提是規(guī)劃必須過硬，在基本農(nóng)田之外的農(nóng)村宅基地和建設用地上建設的小產(chǎn)權房才是合法的。如果有了有效的土地規(guī)劃制度，那么對符合規(guī)劃的小產(chǎn)權房，就可以按一定程序?qū)⑵浜戏ɑ１热纾a繳一定數(shù)量的土地出讓收入，或者交納一定的稅費，這就可以轉正了。對于不符合規(guī)劃的，違法轉移土地用途、亂占基本農(nóng)田建造的房屋，如果占地面積不大，該拆除就拆除。眼下,一些人急于為小產(chǎn)權房轉正了的說詞,注定是場忽悠的游戲,因為這既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背?！　?/div>