專家解讀房地產政策走勢：市場化調控手段將更突出 “要住房找市長要買房找市場”  17日，廣州市泮塘人家安置房選擇回遷的部分街坊電腦搖珠確定選房順序。加強保障房建設是政府調控房地產市場的重要手段羊城晚報記者鄭迅 攝 羊城晚報記者 趙燕華 《中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）中以不少篇幅提及房地產、土地改革、房產稅、城鎮化。廣東房地產業內人士和部分學者期待：通過“增加供應改變供求關系，稅費手段改變市場需求結構”等市場化調控手段更加突出，市場在房地產資源配置中的決定性作用將更加明顯。 資源配置要靠市場 《決定》明確，建立城鄉統一的建設用地市場、保障農戶宅基地用益物權、保障農民公平分享土地增值收益、加快房產稅立法并適時推進全國住房信息聯網，健全住房保障和供應體系、建立公開規范的公積金制度。 “由關注制度要素的設計到制度體系設計，這就是所謂的‘頂層設計’。‘頂層設計’才是從根本上解決‘頭痛醫頭腳痛醫腳’、‘政出多門’的問題。”保利地產廣東公司董事長余英，對《決定》中關于“健全住房保障和供應體系”的表述這樣概括：要住房找市長，要買房找市場。 深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松認為，房地產將快步進入“市場起配置資源決定性作用”和“保障歸保障、市場歸場”的新階段。 同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從當前市場表現來看，無論是最近的“深八條”、“京七條”，還是十八屆三中全會后政府表態來看，已經呈現出通過“市場化手段增加供應改變供求關系，稅費手段改變市場需求結構，行政化手段將逐步退出”的特征。 不少業內人士認為，就房地產市場而言，三中全會后，市場化調控手段會更加突出，在房地產市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。業界期待，待市場手段、經濟手段可以發揮其對市場主導影響作用時，以限購為主的行政化手段將逐漸退出房地產市場。 土地改革方面，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，建立城鄉統一的建設用地市場，旨在盤活土地存量，增加土地市場供應，從市場的角度對于未來建設用地市場進行調節，以實現城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，最終推進新型城鎮化建設。 房產稅擴圍勢在必行 《決定》明確，加快房產稅立法并適時推進全國住房信息聯網，對此，廣東省房地產行業協會秘書長王韶表示，最近省房協市場研究部發表了一份報告，建議加快推進房產稅改革，按財產稅的原則實行對所有房產不區分套數，一視同仁，對擁有房產的人群普遍征收，逐步建立地方政府相對穩定的財源。 “房產稅是我國未來實施房地產調控機制的一個方面。”王韶認為，對政府而言，第一，改變“輕改革、重調控”的思路，盡快完善房地產市場長效機制；第二，堅持“有保有壓”，堅定不移地實行差別化信貸政策，制定合理的個人按揭貸款發放計劃和利率優惠，充分保護首次置業需求；第三，準確把握市場，制定科學合理的土地、住房供應計劃，避免住宅超規模發展，減少市場波動；第四，減少對土地財政依賴，因地制宜，鼓勵多產業共同發展。王韶預測，不排除廣州會在今年內開征房產稅的可能。 編輯： 何平 1 專家解讀 “土地流轉”觸動土地壟斷根基 廣東省房地產協會理事趙卓文在結合廣東實際解讀《決定》時談及土地改革，在他看來，“土地流轉”觸動了土地壟斷的根基，未來率先落實的是農村集體建設用地的流轉試點。 羊城晚報：《決定》對廣東的“土地流轉”有何意義？ 趙卓文：《決定》中提出了“建立城鄉統一的建設用地市場”、“賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置”。 安徽省11月12日推出《關于深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》，在20個縣（區）開展農村綜合改革示范試點工作，建立多元統一的農村土地市場。“土地流轉”成為現實，意味著農民可通過流轉方式買賣宅基地，集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉，用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設。 選擇安徽作為“土地流轉”試點省份，有一定道理。廣東是改革開放前沿陣地，珠三角地區農村集體建設用地雖未被允許正式“流轉”，但“土地商品化”的運作已經潛行了多年。2003年到2013年這十年，房地產市場興旺，土地的價格快速上升。珠三角9市商服用地平均出讓地價增長7.2倍，住宅用地平均出讓地價增長7.4倍，工業用地地價增長了2倍。廣州、深圳、佛山等中心城市普遍面臨建設用地不足，征地困難，土地資源儲備不足以支持經濟高速增長對用地的渴求。 羊城晚報：農村集體建設用地流轉試點將帶來哪些重大突破？ 趙卓文：首先，打破了城市政府長期以來靠“剪刀差”獲取土地價差收入的壟斷行為。 土地二元制，使得城市政府高度壟斷經營性用地。農村土地必須先征收、后出讓的程序，讓城市政府可以依靠壟斷地位開“土地銀行”。農村建設用地“流轉”無疑打破了這一壟斷，讓村鎮集體和農民權益得以保護。 與此同時，農村建設用地交易市場的建立將使其“市場化”，為“城鄉建設用地統一市場”的建立鋪平了道路。此外，農村集體建設用地被允許可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式進行流轉，可用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設。這就意味著農村集體建設用地可用于住房、商業、旅游、工業等全方位的房地產產品開發建設。甚至到敏感的林業用地，也被清晰地定義為“鼓勵農民以林權為資本與龍頭企業合作經營”。農村集體建設用地“入市”的步伐邁得很大，對資本的進入呈開放態度。無疑令未來幾年的土地市場和房地產市場都將深受影響。 另一個亮點，是建立宅基地退出補償激勵機制，這是創新嘗試，有利于宅基地的整合和規模化利用。 值得一提的是，配套措施齊全。特別是“加快推進農村金融綜合改革”一項，意味著在信貸政策和信貸規模上，都將向農村地區傾斜。“土地流轉”后，意味著農村集體建設用地及其衍生出的各種產品，都將成為金融機構認可的“資產”，享受當前城市經營性用地的條件。有了金融方面的支持，“土地流轉”將會被全面提速。 羊城晚報：“土地流轉”試點，對城市房地產的影響有多大？ 趙卓文：目前還難以評估。在目前這個階段，還亟需有更完善的細則和配套政策，防止三亂： 防“亂規劃，亂建設”。土地流轉后，隨著開發商及各類資本的介入，農村集體建設用地難免“一哄而起”，“一哄而建”。必須貫徹先規劃，后建設的程序。政府的規劃管理權，萬萬不能放松。 防生態環境和自然資源的破壞。特別是旅游用地、林用地被放開，資本高度介入后，大量脆弱的自然資源和生態環境面臨挑戰。中國的農村不能再走中國城市先污染后整治的老路了。 防“透支性”流轉。農村集體建設用地的土地資源，也屬于稀缺資源，需要有長期經營的計劃和方案，才能保證農民有長期收益，生活長期有保障，要防止村鎮集體經濟組織的一些領導，在位時過度“流轉”，過度“賣地”、“租地”，把子孫后代的土地資源都提前透支。 換言之，“土地流轉”也需要監管，需要規范，至少需要有一個公正的“裁判員”機構。 需要提醒的是，農村的問題很復雜。要做到讓農民滿意，已經很不容易。如果要做到讓農民滿意，讓城市居民滿意，讓政府滿意，三方面都滿意，那更是一項艱難的工作。至少在現在看來，農村集體建設用地“流轉”試點后，村鎮集體滿意了，農民滿意了。城市政府和城市里大量擁有房地產的物業持有者們，卻表情復雜，難言心聲。 鏈接 房地產十年九調軌跡 十八屆三中全會圍繞“市場”二字強調，要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革，只字未提房地產調控。而過去十年，中國房地產經歷了十年九調的曲折歷程。 2003年8月確立房地產已經成為國民經濟支柱產業；增加普通商品房供應；控制高檔商品房建設；整頓規范房地產市場秩序；加強對土地市場宏觀調控；繼續推進現有公房出售；搞活住房二級市場。 2004年4月 繼續深入開展土地市場治理整頓；嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃。 2005年3月 “國八條”出臺，穩房價不力要問責地方政府負責人；著力增加普通商品房、經適房和廉租房供給；合理拆遷，嚴控被動性住房需求；正確引導居民合理消費預期。 2006年5月 “國六條”要求新開工商品房套型建筑面積90平方米以下的比重須達總面積的70%以上，購買住房不足5年轉手交易按售房收入全額征收營業稅；個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；加大對閑置土地的處置力度，2年未動工開發的無償收回。 2007年9月購買第二套(含)以上住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。 2008年1月 “國十三條”進一步鼓勵普通商品住房消費；加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度，享受貸款利率和首付款比例優惠；對住房轉讓環節營業稅由5年改為2年免征，按收入差額征收營業稅；支持房企合理融追開求；各地可采取鼓勵住房合理消費、促進樓市健康發展的政策措施。 2010年4月 “國十條” 明確購買首套房貸款首付款比例不低于30%；購買第二套房貸款首付款比例不低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；確保完成2010年建設保障房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務；完善房地產市場信息披露制度。 2011年1月？？新“國八條”要求各地政府向社會公布新建住房價格控制目標；逐步擴大住房保障制度覆蓋面；個人購房不足5年轉手按銷售收入全額征收營業稅；購買第二套住房首付款比例不低于60%；商品供地原則上不得低于前2年年均供應量；主要城市擁有二套住房以上家庭不得在當地再購房；落實住房保障和穩定房價約談問責機制。 2013年2月 “國五條”要求各省市制定年度新建商品住房價格控制目標；擴大個人住房房產稅改革試點范圍；住房用地供應總量不低于過去五年平均實際供應量；地級以上城市符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍；推進城鎮個人住房信息系統建設。編輯： 何平 （原標題：專家解讀房地產政策走勢：市場化調控手段將更突出） |
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