中國第二次房改，意味著什么？

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這幾天關于‘房改’的消息甚囂塵上，一度成為買房、賣房人胸口的大石頭。

?賣房人和房企被這個消息壓得喘不過氣來，買房人捏著手里的鈔票，觀望的情緒更濃了。




在這個消息出來之后，后臺催更的留言不斷，一直問我們的看法。

今天的文章就圍繞“《關于規劃建設保障性住房的指導意見》”說說我們的看法

01

房改這個詞準確嗎？

房改這個詞是經濟觀察報根據“國發【2023】14號文《關于規劃建設保障性住房的指導意見》的內容，撰寫文章標題時用了“房改”二字。

那么，這個詞準確嗎？

如果這個詞準確，則意味2023年的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》與1980年4月5日鄧公提出的：

“城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清”一樣，具有劃時代的意義。

那么，什么標準才能算得上房改？

我認為有三個標準：改變房子的供給屬性、產權屬性、分配屬性。

只要2023年《關于規劃建設保障性住房的指導意見》改變了這三個維度的屬性，那么就是真正意義上的房改。

（1）供給屬性。

中國房地產歷史上曾有過一次“供給屬性”改變，就是咱們都知道的福利分房向商品房市場轉變。

在福利分房時代，房子由國家和單位建設，然后分配給員工，在鄧公講話之后，供給主體變成了社會主體和企業，也就有了后來的萬科、華潤等房企。

2023年《關于規劃建設保障性住房的指導意見》供給主體沒有改變，但增加了福利房時代的企業分配。

“政策明確：因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地方城市按規定收回?！?br />
（2）、產權屬性

從先行先試的典范深圳保障房制度來看——

由過去商品房，增加另外一個類型“共有產權”，這已經改變了產權屬性。


如果說福利分房是房地產的1.0時代，那么商品房就是2.0時代，現在的共有產權就是1.5時代，介乎于福利分房與商品房之間。

是的，我認為這是“福利”。

因為按照商品房的價格，共有產權房的價格僅為商品房價格的50%至60%，降低了一半，同時50%共有產權又讓總房款降低50%。

那么，用商品房四分之一的“價格”就可以購買共有產權房產了。

過去20年房地產行業迅猛發展，房價也高歌猛進，創造了450萬億的財富，這已經成為中國‘中產階層’的財富標桿。

現在，或者說可以預見的未來，按照《關于規劃建設保障性住房的指導意見》人口300萬以上的城市全部加大保障房供給，就意味著過去20年商品房創造的450萬億會成為樓市“高地”，房地產行業總規模勢必萎縮。

盡管《關于規劃建設保障性住房的指導意見》的指向很明確，保障房僅僅針對工薪收入群體，但什么才算工薪群體呢？



這是非常難界定的標準。

暫時還不確定，地方城市執行《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，各地方城市是否有執行細則~

是否會按城市收入中位數標準和最低收入標準設定“購買共有產權”的門檻。

不過，從深圳保障房購買條件看，只要有深圳戶口加社保年限滿足就可以購買，沒有任何收入維度的限定。

可以說，太特么寬松了！

所以，工薪階層這個寬泛的指標，會將所有人都納入“保障房范疇”，這也意味著商品房市場的剛需客群將全部變成“保障房的工薪階層”。

從目前已經公布的十四五規劃看，中低收入群體居住難問題最集中的四個一線城市，這些城市保障房供給量與商品房供應量幾乎達到1:1。

一線城市在2020年7月30日后發布的《城市十四五規劃》中，全部增加了保障房的供給量。

——深圳，商品房才35萬套，保障房54萬套；

——上海，供給40萬套商品房，保障房累計建設籌措60萬套（間）以上，其中40萬套（間）形成供應。

——廣州，商品房供給65萬套，保障房66萬套

——北京，供應量是100萬套，其中商品房60萬套，保障房40萬套。

如果按照《關于規劃建設保障性住房的指導意見》內容看——

中國有35個城市人口超過300萬，這些城市如果全部按照四個一線城市保障房和商品房1:1的供應量推算，那么2025年之前剛需型商品房都會受到巨大沖擊。

當然，另外一種情況除外，那就是地方城市購買“滯銷商品房”充當保障房，從而快速改變商品房的供需關系。

“政策明確：保障房的來源主要是低效工業用地、房企破產的閑置商品房和土地，商品房庫存量大的城市?！?br />
那么，按照北上廣深四個一線城市商品房與保障房1：1比例，未來35個城市都按照這個比例購買“滯銷商品房”、“閑置房”投入保障房，將極大的改善當地商品房的供需關系。

（3）分配屬性

什么是分配屬性？

就是按照什么價值導向分配房產，或者說按照什么標準分別財富。

在98房改之前的分配導向是“有單位，有房產”按照在單位的時間和貢獻；

這個時候的價值導向是“單位貢獻”

在98之后的商品房時代，分配的導向是“有鈔票，有房產”，按照多買房，多貢獻GDP原則；

這時候的價值導向是“市場化漲跌”

而【2023】14號文《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（簡稱《指導意見》的租售并舉分配導向是“沒有錢，同有產”。

這時候的價值導向是“居者有其屋”。

所以，從供給屬性、產權屬性、分配屬性三個維度看，三個屬性都發生了改變，所以用“房改”這個詞并不夸張。

文章看到這里，大家應該明白：

這次房改的目的是縮小貧富差距，弱化階層對立矛盾。

這句話有些嚼文嚼字的“官話”，我從幾個方面簡單給大家解釋一下：

（1）有產者恒富。

房子這種財富非常特殊，不需要勞動產出，通過遺產、通過持就可以產生收益，而且可以代代相傳。

所以有產和無產的財富鴻溝隨著時間的推移會越來越大；

（2）均富趨勢

無論是香港的北部生活區，還是韓國未來5年供應270萬套保障房，從底層邏輯上講，保障房的大量供應都是為了弱化社會矛盾和階層對立。

為了實現這一目的，中國“發明了”房地產項目同時規劃商品房和保障房兩種產品。

換句話說，土拍的地塊，就包括了保障房和商品房。

為什么會這樣？

是為了降低房價嗎？

不是為了降低商品房的價格，而是為了避免出現城市貧民區，從而激化階層矛盾。

這話是什么意思呢？

假設將保障房都建設在城市的某個區域，那么這個區域的人口構成主要就是中低收入人群，久而久之，這個區域就有可能演變成貧民區。

而貧富階層分化，居住區域區隔，將對社會長治久安帶來巨大隱患。

所以，為了避免出現這些影響因素，才會將商品房與保障房混搭地建設到同一個項目上。

時間拉到現在，房子已經上漲了20年。

有房者和無房者之間的財富鴻溝也越來越大，大到底層無房者的現在和未來的財富都有可能繼續為零或者變成負數。

正因為如此——

才會在十四五規劃中，明確全國初步建設保障性租賃住房近900萬套的規劃目標，銷售型保障房不低于200萬套。

在我看來，共有產權房、人才房政策制定的初衷，是對當下社會問題的回應。

通過共有產權、低價人才房來縮小貧富差距，讓更多的中低收入人群能站在“城市生存”門檻之內，讓社會更穩定。

而保障性租賃用房則普及更多的新市民和新青年，減少無房者“妒人有、恨己無”的怨念。

換句話說，平滑階層差距、弱化貧富焦慮，減少階層對立。





02

在我看來，關于這次房改最偉大的內容是：讓商品房回歸商品房屬性。



這句話也另外一個側面承認了房產的金融屬性。

中國的房地產發展到今天，已經形成了一套金融邏輯和行政管理體系，甚至成為中國在岸人民幣的貨幣之錨。

讓商品房回歸商品屬性，絕不是這9個字說得這么簡單輕松。

從城投抵押土地貸款到地方債、從銀行體系將土地和房產劃定為優質抵押物、從購房者支付30%首付加三倍杠桿，從房企預售制度加多倍杠桿.......

房地產行業、房子早已成為金融體系的一部分。

在債務驅動的經濟模式之下，房產作為在岸貨幣之錨，作為地方城市稅收和財政的來源，作為過去20年中產財富的體現。

現在，我們要改變這一切“要讓商品房回歸商品屬性”，我只能用偉大來形容。

是的，除了偉大無以言表！

因為全世界范疇內，還沒有一個經濟活躍的經濟體，房地產只有商品屬性沒有金融屬性，所以，如果我們能做到，真的很偉大。

這意味我們不僅要讓商品房回歸商品屬性，還要變革金融體系、地方財稅、行政管理體系等等。

但從目前已經公布的政策看，讓“商品房回歸商品房屬性”僅僅是一個美好的愿望。

因為在‘房改’政策之前，我們放開了限購、放開了土地限價、放開了郊區容積率的限制，所以一切都指向新局面：

雙軌制

商品房，可以貴、可以很貴、可以非常貴；

保障房，必須低，必須小，必須有保障；

換句話說，我們要形成房地產雙軌制的房地產新格局。

03
最后，說幾點。

（1）沒有細則。

我們在網上翻找并沒有找到政策的原文件，都是官媒的解讀摘錄的內，所以有很多東西屬于懸而未決的狀態。

比如，封閉交易。

購買保障房之后，只能自住，不能交易、那么是否可以抵押？

雖然共有產權的“購買成本”僅僅是商品房的四分之一，但不能進行交易或抵押，也就意味著不能變現。

同時，共有產權是否具有繼承權？

地方城市購買滯銷商品房，或者長租商品房、公寓做租賃型保障房，以略低于市場價的方式租賃或者“分配”給城市新市民、新青年等工薪階層，確實很大程度上緩解了“工薪群體”的居住需求。

但是，不能交易、不能抵押、不能繼承（暫無細則說明，未定），也就意味這種財富無法流通和變現。

那么，這還是財富嗎？



（2）雙規制。

中國樓市就是政策市，如果政策想救就能把樓市捧上天，如果想踩就能把樓市踏在地上。

看現在政策的走向，其目標就是“雙規制”，即保障房與商品房共存，服務不同客群。

但我感覺，這種想法就像‘制定大年三十上班的放假通知一樣’，缺乏對客觀事實的理解。

全世界只有新加坡成功的實施了組屋（保障房）和商品房雙規制，且商品房、保障房都各自‘完美’的局面，商品房價格可以很貴，組屋（保障房）可以滿足中低收入群體。

但新加坡國土面積太小，人口又少，保障房也不存在“核心位置”、“郊區”的說法。

可中國960萬平方公里，土地面積排名世界第三，僅次于俄羅斯、加拿大，是世界人口第一大國，有的保障房會在郊區、有的保障房會在核心區。

那么，在人性趨利避害的心態下，誰會購買郊區的保障房呢？

（2）商品房沖擊。

雖然各地方城市和開發商在執行保障房+商品房的混搭建設中，有意識地將保障房的戶型與商品房的戶型區別建設。

但保障房的銷售價格僅僅是商品房價格的60%，即便保障房的戶型再爛仍然對中低端購買客群有著巨大的吸引力。

那么，現在這35個執行《關于規劃建設保障性住房的指導意見》的城市，在售的中低端商品房怎么辦？

如果地方城市購買，那么地方城市拿什么購買這些商品房呢？

城投債？地方債？特殊國債？不管怎么購買，不管什么形式購買，這錢只要由借債產生，就是貨幣超發！

如果貨幣超發，不能變現和買賣的保障房，與能變現、能買賣的商品房哪個更劃算？


05

如果有一個人對社會的貢獻是產出100個金幣，卻要用家庭財富的70%來償還債務，而另外一個人對社會的貢獻是產生25個金幣，卻可以用背負更少的債務。

那么，還會有人努力產出100個金幣嗎？

我想沒有！

既然干多干少都一樣，那為什么要多干呢？

所以，未來商品房與保障房的雙軌制一定有非常明顯的屬性區別和價值區別。

文章最后，給大家說一說英國房產歷史的一小段故事。

1979年代表保守黨的撒切爾夫人上臺。

為了實現該黨長期以來的目標：把英國變成一個“有產國家”，通過了《住房法案》，將150萬套公屋（保障房）賣給了實際租賃人。

也就是說——

撒切爾夫人上臺后，通過一項法案，把保障性租賃住房出售給能出錢的租客。

在她的描述中，這是“20世紀最重要的革命之一”。

但從這個制度誕生之日起，就充滿了爭議。

——贊揚者認為這個制度讓更多人拿到了房子產權，用低價購買了不斷增值的資產；

——保障房的建設資金來自納稅人，但購買保障房獲利的人卻沒有反哺納稅人。

隨著時間的推移，到了1988年英國又改變了模式。不再鼓勵私人購買保障房，反而引入了短租保障房，租期最短僅為6個月。

與此同時，金融監管放松，讓多信貸進入房地產行業，鼓勵房地產買賣交易。

于是，英國房價暴漲。

隨著英國房價的暴漲，英國政府逐漸意識到無論是購買保障房、還是提供保障性租賃房，都無法滿足人們獲得“適用而滿意的住房”。

所以——

英國的個人住房補貼制度誕生。

從1999年到2012年，英國從“大力提供租賃保障房”轉變到“大力提供租房補貼”，而所有的補貼皆在幫助困難家庭支付房屋租金。

那么，到了2023年英國商品房的價格是什么樣呢？


英國2023年1月粉的平均掛牌價（asking price）對比去年同期上漲了6.3%，目前全英平均掛牌價為362,438英鎊，約合人民幣297萬一套。

倫敦地區房產最新掛牌價對比去年同期上漲了6.1%，目前倫敦房產最新平均總價為667,587英鎊一套，約547萬人民幣。

最后附英國近五年（2018-2023年）房價走勢圖：


我簡短的總結了英國房地產幾個歷史性的轉折和現狀，希望在這短短的600多字中，能讓大家明白，終有一天：

不再干預市場，任由其市場化；

不會大量提供廉租房以供租賃，轉而提供現金補貼支持部分人群；

放寬信貸，讓更多普通人購買商品房會仍是主流；