364萬億元的泡沫：中國正在與史無前例的房地產繁榮作斗爭？

歸巢資訊

即使是冠狀病毒也沒能阻止全球最大的資產泡沫繼續擴大。
在經歷了2月份冠狀病毒封鎖措施引發的短暫停頓之后，曾經被認為不可持續的中國房地產市場又重新開始了繼續攀升。盡管經濟仍沒有完全復蘇，但投資者卻在熱火朝天的交易。
今年3月，深圳一個新的房地產開發項目，288套公寓在不到8分鐘的時間內售罄。幾天后，蘇州一個新樓盤的400多套住房遭到了買家的搶購。據估計，上海4月份的二手房銷售接近歷史最高水平。上個月的一個周六，近9000人每人繳納了100萬元的首付款，以達到購買深圳某樓盤的資格。

“3月份，當市場開始反彈時，我幾乎沒有時間吃午飯。”鏈家駐上海的經紀人趙文浩說。鏈家是中國最大的房地產經紀公司之一。他說，許多客戶擔心人民幣會在全球經濟放緩的情況下貶值，從而促使更多資金進入視為避風港的房地產市場。
許多經濟學家說，由此產生的資產泡沫現在已經超過了本世紀頭十年美國樓市的泡沫。在美國房地產繁榮的頂峰時期，每年約有9000億美元投資于住宅房地產。在此前的12個月，中國房地產投資總額約為1萬億美元。上個月，中國的房地產投資超過了有記錄以來的任何一個月。
根據高盛集團的數據，2019年中國住房和開發商庫存總值達到52萬億美元（364萬億人民幣），是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。
因疫情引發的房地產市場的停滯沒有持續很長時間。6月份中國城市房價同比上漲4.9%。盡管2月份銷售大幅下滑，但今年上半年的投資仍增長了1.9%。周四，統計局表示，在第二季度里，中國的整體經濟增長了3.2%。
中國最大的住宅建筑商恒大地產已將今年的銷售目標較1月份的預期提高了23%。

雖然從某種程度上說，房地產市場的快速復蘇對中央來說是好消息，但政府也提醒人們注意長期以來令人擔憂的一些行為。中央政府曾多次出臺政策試圖阻止房價的失控。“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話成為了政府住房政策的指導咒語。
然而，讓人們認真對待這一信息并不容易。在借貸的推動下，中國的住房銷售經歷了10年來的快速增長，今年第一季度中國家庭杠桿率達到創紀錄的57.7%。這是該比率自2010年第一季度以來的最大季度增幅，該比率衡量的是家庭抵押貸款、消費貸款和其他貸款與國內生產總值之比。
中國的核心問題是，買家已經明白政府似乎不愿意讓市場下跌。如果房價真的大幅下跌，這將摧毀大多數人的主要財富來源，并可能引發動蕩。
這給了有足夠資金的中國人繼續購房的動力，因為他們相信，不管整體經濟狀況如何，大城市的房地產仍將是中國最安全的投資。
“房地產劫持了中國經濟，所以政府不敢推動房價暴跌，即使這是抑制泡沫的最有效方式。”陳志宇說，他在一家零售商工作，打算在深圳購買一處房產。
37歲的他說：“你得跟著錢走。”他補充說，自從疫情推動房價上漲以來，他已經提高了房地產支出預算。“只要政府開始印鈔，資產價格就會上漲。在中國，只有房價會繼續飆升。”

資金緊張的開發商和向他們出售土地的地方政府也推動了銷售活動。兩者都需要增加收入來償還債務，并為此制定了更多的政策措施。
沒有人確定政府如何在不破壞整體經濟穩定的情況下解決這個問題。房地產市場一直保持的強勁態勢令決策者頭疼，他們不得不推遲實施更激進的經濟刺激計劃（盡管一些經濟學家說這是必要的），部分原因是擔心這寫會進一步推高房價。
位于成都的西南財經大學展開的中國家庭金融調查結果也印證了這種擔憂，房地產需求增加的群體大部分都是已經擁有住房的人，而沒有住房的人中，房地產的需求卻沒有什么變化。
德州農工大學經濟學教授、中國家庭金融專家甘力表示，這是投機性投資的一個信號。
他表示：“投機性需求正在上升，因為人們認為房地產是一種比股市更安全的資產。他們認為這是肯定的。因為疫情，他們實際上消費得更少，儲蓄得更多。這樣他們就有更多的錢來投資了。這將造成更大的住房問題。”

中國家庭金融調查的最新數據顯示，2017年，中國城市約21%的住房空置，即大約6500萬套，這一比例與國際標準相比非常高。在擁有兩套房產的家庭中，空置率為39.4%；在擁有三套及以上房產的家庭中，空置率為48.2%。
在北京、上海、深圳和成都等大城市，租金收益率（每年出租所得占房地產價值的比例）低于2%，低于購買中國政府債券的收益率。
盡管如此，42歲的英語教師畢珊說，疫情促使她原計劃在深圳投資購買第二套住房的計劃提前，因為她擔心通貨膨脹。“你必須把錢投資到某個地方，否則只會貶值。”她說。
另一位買家陶朵說，她和丈夫在5月初簽訂了一份在上海購買第二套住房的合同。他購買這套住宅位于理想的學區，可以增加她3歲的兒子進入一所好小學的機會。
“我們已經密切關注了幾個月。通常情況下，這些住宅一上市就被搶光了。”32歲的陶朵說。她在看了這套住宅的第二天就決定買下它。“我們很幸運能買到這個。經紀公司的老板說，在我們簽合同的那天晚上，公司又得到了另一個客戶的全額出價。”
令一些經濟學家感到擔憂的部分原因是，中國房地產上漲的速度如此之快，而且即使在經濟面臨壓力的時候，它也有繼續攀升的趨勢。

就在上世紀90年代，大多數人擁有自己的住房是不合法的。1998年國務院的一項決定放棄了雇主分配住房制度，住房自有率開始上升。
據中國央行4月份公布的一項調查，截至去年年底，中國約96%的城市家庭至少擁有一套住房，遠遠超過美國65%的住房擁有率。
在某些方面，這種繁榮實現了北京的目標。它促進了經濟增長，為數百萬中國中產階級家庭創造了財富。地方政府必須將收入所得稅的很大一部分上繳中央政府，但是，地方政府還獲得了向開發商出售土地的額外收入。
但房地產市場的繁榮已經從其他行業搶走了投資資金。它還讓許多家庭背上了債務。國際清算銀行的數據顯示，在2009-2019年間全球增加的11萬億美元家庭貸款中，中國占了57%左右。美國約占19%。
中國一些城市的房價已經達到了可以與世界上一些最昂貴城市相媲美地水平。根據中國社會科學院的數據，2018年，中國平均房價水平達到人均收入的9.3倍，而舊金山為8.4倍。
據房地產服務公司第一太平戴維斯的數據，在擁有1500萬人口的天津，高檔地段的公寓售價約為每平6萬元。盡管倫敦的可支配收入是天津的7倍，但這大致相當于一個普通購房者在倫敦一些昂貴地段所支付的價格。

從本質上說，中國城市居民把一切都押在了自己的房子上。他們現在有近78%的財富與住宅地產捆綁在一起，而在美國這一比例是35%。
當冠狀病毒開始在中國傳播時，許多經濟學家和房地產專家擔心房地產的頂峰時刻已經到來。與一年前相比，2020年的前兩個月，住房銷售量下降了36%，許多資金短缺的房地產公司被推到了懸崖邊上。據官方媒體報道，截至6月5日，已有200多家小開發商申請破產。
之后，規模較大的開發商和地方政府推出了激勵措施，以吸引買家回來。據華泰證券稱，自2月份以來，中國32個省份和地區中，至少有26個已經出臺了提振房地產市場的政策，包括放寬首付要求和購房補貼。
房地產公司中原集團總經理高飛表示：“雖然地方政府承受著防止房價進一步飆升的壓力，但更讓他們擔心的是房價大幅下跌。”他們承受不起市場下跌的后果。據上海易居房地產研究院統計，2019年，土地出讓收入和開發商相關稅收占地方政府收入的比重達到52.9%，創歷史新高。

然而，有跡象表明，中央政府不贊成部分放松措施。在包括濟南和廣州在內的至少12個城市，地方政府官方網站幾天內就刪除了放松購房或貸款政策的文件。山東省的一個城市在5月中旬取消了向購房者提供補貼的計劃，稱該計劃的某些部分“違反了上級的相關要求”。
據Capital IQ的數據，中國恒大的巨額債務使其成為全球非金融上市公司中利息賬單最高的公司。恒大在2月份和3月份分別為購房者提供25%和22%的折扣。另一家大型開發商碧桂園控股通過社交媒體向中國各地提供了1萬多套新房，最高可享受50%的折扣。
根據中國房地產信息公司的數據，在中國最大的34家開發商中，有27家報告5月份銷售額同比增長。
最近，激勵措施已經被削減，盡管不是全部。5月中旬，在上海的一個開發項目中，長江資產控股向潛在買家提供華為手機，以及人民幣2萬元至4萬元的未來物業管理費代金券。
而在其他樓盤，則不提供折扣，潛在買家必須通過抽獎才能買到更小、更便宜的住宅。5月中旬，萬科股份有限公司在一位女演員主持的在線直播節目中，在4個小時內售出了價值人民幣1.48億元的公寓。

在深圳經營一家房地產咨詢公司的尹海平說，由于擔心賠錢，越來越多的買家現在開始觀望，但是，一些理想地區的房價今年卻上漲了10%。
已經在天津擁有房產的天津大學講師徐曉華本月剛剛在深圳買了一套公寓。5月初，在一周內看了十幾套公寓后，他以人民幣650萬元買下了這套50平的房產。
他說，他認為大多數中國人會在經濟低迷時期將財富投資于房地產。“中國經濟變得越差，”他說，“深圳等地的房價就會越高。”