催交物業費，不得停水拉電斷氣

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《中華人民共和國民法典》將于2021年1月1日起施行。記者從正在召開的江蘇省十三屆人大常委會第十九次會議上獲悉，經對現行有效的省法規進行全面梳理，江蘇省人大常委會法工委將《江蘇省物業管理條例》等12件省法規列入清理范圍。本次會議上，有6件法規修正案將提請審議，2件被廢止，還有一些將進行全面修訂。揚子晚報/紫牛新聞記者 石小磊

　　《江蘇省物業管理條例》四個變化

　　《江蘇省物業管理條例》主要調整了四個方面：

　　一是結合疫情防控工作，明確物業服務企業和業主的相關責任和義務，增加規定物業服務企業應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施。

　　二是對選聘、解聘物業服務企業和物業服務合同終止情形下各方權利義務等內容，根據民法典有關規定作了修改。

　　三是按照民法典規定降低了住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的表決門檻。

　　四是對與民法典表述不一致的概念作相應修改，根據機構改革情況對有關部門名稱的表述作必要調整。

　　老小區裝電梯，表決門檻降低

　　老小區增設電梯，一直是個老大難問題。條例修訂相關的條款，降低了表決門檻，擬修改為：“住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本棟或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。”

　　催交物業費，不得停水拉電斷氣

　　第八十四條擬改為第八十五條，修改為：“違范熬條例第四十八條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定支付物業費的，業主委員會、物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　值得關注的是，此條增設了一款為：“物業服務企業不得采取停止供電局、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”

　　新物業接管前，舊物業應繼續處理物業服務事項

　　新老物業服務企業交接，有時會出現老物業不走、新物業進不來的情況。本次修改明確規定，物業服務合同終止的，原物業服務企業應當按照約定期限，沒有約定期限的應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人履行交接義務。

　　對于合同的續約、終止等情形下，各方權利義務等內容，條例擬根據民法典作修改。比如，物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前：“原物業服務企業應當繼續處理物業服務事項，維持正常的物業管理秩序，并可以請求業主支付該期間的物業費。”

　　這些法規也有變化

　　《省城市房地產交易管理條例》主要有六方面調整：對不得抵押的房地產范圍、房地產抵押合同的生效日期等與民法典有關規定不一致的內容進行修改。對與國家現行不動產登記制度不一致的內容作了必要調整。落實“放管服”改革要求，刪除房地產價格評估機構資質的規定。按照國家有關規定，增加辦理房屋網簽備案手續的內容。刪除商品房預售實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式等與國家有關規定不一致的條款。根據機構改革情況對有關部門名稱的表述作必要調整。

　　擬將第十七條第一款修改為：“商品房預售，實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式，由當事人雙方在預售合同中載明。”

　　《省不動產登記條例》主要有兩處變化：根據民法典、農村土地承包法，增加以土地經營權抵押可以依法辦理不動產抵押登記的內容。增加“電子證書、證明與紙質證書、證明具有同等法律效力”。

　　《省農村土地承包經營權保護條例》主要有三處調整：將第三章章名“土地承包經營權的流轉”修改為“土地經營權的流轉”。增加有關土地承包經營權互換、轉讓的規定。對與民法典和農村土地承包法、土地管理法等上位法不一致的其他條款作了相應調整。