貝殼的屠刀，砍向了經紀人

歸巢編輯

進入2021年，中介巨頭貝殼便迎來了至暗時刻。

首先是，經營狀況急轉直下，股價大幅下跌。據公開數據顯示，短短半年內，貝殼找房的股價跌幅高達66.2%，相較上市首日，市值蒸發了4000個小目標，相當于一個長城汽車的體量。

緊接著，裁員事件便不斷發酵。

據媒體報道，10月以來，上海貝殼14個部門中，有11個部門在裁員，研發團隊全部被裁，補償標準為N+3；深圳貝殼職能部門大規模減員，補償標準為N+1，此后，貝殼的裁員風波迅速蔓延重慶、杭州、成都、廈門、惠州等城市，個別城市甚至在一個月內，連續關閉了40多家門店。

根據內部人士爆料，雖然貝殼此番裁員補償看似符合法規，也很體面，但員工只要拿了補償，就會進入貝殼黑名單，此后永遠不會錄用。

一位在貝殼工作了2年半的員工透露，為了少給補償，貝殼可以說是無所不用其極，逼迫員工主動離職。

對于老員工，貝殼會為其制定高目標和績效，高到根本完不成；對于新員工，貝殼則表示“轉正很難”，原則上不予轉正，達到不戰而屈人之兵的效果。

貝殼嗜血起來，先拿自己人獻祭，就連他們最核心的房產經紀人隊伍，也被割了韭菜。



“加盟貝殼2年多，我被逼著買了2套房子，信用卡欠了二十多萬，入不敷出，壓力很大，感覺快要活不下去了。”

11月1日，一個還算溫暖的午后，貝殼旗下房產經紀人老吳來到我們公司，向我訴說他買了2套房的痛苦。

2年多以前，老吳從某公司離職后，開始了自己的創業道路。他注冊了一家公司，與貝殼簽訂了協議，正式掛靠到貝殼旗下，成為貝殼系的一名房產經紀人，主做新房業務。

靠著之前積累的客戶資源，老吳剛掛靠到貝殼時，業績還不錯，每個月都能成交個兩三套，傭金少則兩三萬，多則七八萬。

而且，貝殼為了鼓勵成交，替開發商給經紀人墊付傭金，只要是網簽后，甚至是只要客戶交完首付后，老吳就能拿到自己的傭金。

墊付傭金，貝殼一般會扣除4%的傭金墊付費，但只要能夠拿到錢，老吳并不在意這點費用，他瘋狂的向客戶推薦傭金高的項目，日子過的豐潤且富足。

好景不長，房地產下行，大環境逼仄，購房者減少，雖然開發商給的傭金越來越高，但房子卻越來越難賣。

老吳經常一兩個月，賣不出去一套房子，他注冊的公司，也多次因為客戶問題，被扣分罰錢。

與此同時，隨著58和房友的日漸強勢，貝殼老大的地位不再穩固，曾經貝殼“說賣多少套，就賣多少套”的神話也瀕臨破滅。

貝殼便開始明里暗里的要求經紀人，如果沒有客戶成交，可以自己購買貝殼推薦的房源，已達成貝殼與開發商簽訂的協議目標。

“雖然表面上看，貝殼沒有強制，但是他們會暗示，會給經紀人培訓洗腦，講鄭州多有前途，買房多么升值，階層要努力跨越，很多跟著貝殼掙到錢的經紀人很吃這一套。”

于是，在貝殼的號召下，經紀人們奔赴各大售樓部，身先士卒，用真金白銀，為購房者們打了樣。

據老吳介紹，貝殼在和開發商談合作時，尤其是談非常不好賣的項目時，往往會把房價壓得很低，低到讓你心動，以為能撿漏，這個時候其實就是入了坑。

這些低價項目，往往都是郊區項目或者品質極差的項目，入手有很大的風險。

比如啟福城，長期停工，交房無望，一直處于爛尾狀態，但為了高額傭金，貝殼依然進行了強推，不少經紀人入手，錢沒掙到，反而被套牢。

雖然啟福城今年引入了“第三方專班”機制，協助處理爛尾問題，但目前來說，交付仍是前路漫漫。

在前不久，一些借債入手啟福城的房產經紀人，前往貝殼討說法，最終不了了之，只能在抖音等平臺控訴貝殼。

而那些沒有爛尾的項目，因為位置和品質的問題，在如今的市場行情下，一天一個價。

比如貝殼代理的主城區某項目，正常價格在一萬五千多，貝殼特價一萬三千多，誰曾想，沒過3個月，項目再度降價，成交價變成了一萬二。

很多客戶在購房前，都會聽貝殼經紀人天花亂墜的說一通政策、區位、配套各項利好，仿佛買到就是賺到，但是經紀人他們自己購買貝殼推薦的房源，也難逃市場大勢。

更坑的是，貝殼在推薦部分房源時，往往會和開發商溝通好，輔以配套的金融政策，比如首付分期等。

經紀人尤其是一些剛剛入行的小白經紀人，本來就沒什么錢，強行上車，往往選擇的都是首付分期，每隔3個月或者半年，就要還一筆數額不菲的分期。

如果能夠賣出去房子還好，賣不出去房子，沒有收入，自己反而買了房，月供加上日常生活開支，壓力山大，不少置業顧問靠倒信用卡度日。

貝殼的強勢下，經紀人的悲愴吶喊被淹沒在蕭索的秋風里。



貝殼重點推薦的優質房源，大多數都是傭金比較高或者結傭比較快的項目。

據老吳提供的一份貝殼河南合作樓盤信息表顯示，和貝殼合作的樓盤傭金，多數在3—5個點，高的則可以達到10個點，一些不按點數計算的傭金，多在幾萬元以上，甚至高達十幾萬。

而且，有的樓盤在和貝殼合作時明確規定，銷量達到一定標準，可以跳點。

比如，某項目和貝殼達成的協議規定，傭金基本點數為3
如果單月銷量超過30套，傭金可以調到4個點；銷量超過50套，可以跳到5個點。

這個項目的品質不高，之前多次因為質量問題維權，但在金錢的誘惑下，貝殼一方面，大肆鼓勵經紀人自己買房，提高銷量；一方面暗中讓經紀人刷業績，以達到跳點，賺取更多的傭金。

據了解，貝殼私下授意經紀人，找自己的親戚朋友，冒充購房者，交付定金，認購房源，達成規定的跳點銷量，過一段時間，再讓這些人通過無理由退房，把房源退掉。

據老吳介紹，上個月，管南某項目，貝殼賣了18套房源，最終卻退掉11套，最終僅僅成交7套，還有3套為經紀人自己購買。

開發商本想通過貝殼達到快速銷售的目的，誰曾想，高額傭金出去了，銷量并沒有提高，還只能眼睜睜的看著貝殼玩心眼卻無能為力。

今年暴雨疊加疫情，有不少購房者損失慘重，失去了還月供的能力。一位還了一年多月供的購房者，無奈之下，選擇了退房。

貝殼則對經紀人表示，客戶退房，已經支付給經紀人的傭金也需要原封不動的退還，否則就扣分罰錢，永遠不能再和貝殼合作。

“客戶自身因為經濟能力的問題無法償還月供，交易行為已經發生了一年多了，為什么要扣經紀人的傭金？這完全不合理”。該經紀人表示不理解，進行了申訴，貝殼則通知渠道各負責人將其拉黑。

進了貝殼就要全部按照貝殼的規矩來，如果不聽話，就摘牌、罰款，給予制裁。

那個曾經號稱要賦能門店、賦能經紀人的貝殼，最終卻踩著經紀人和開發商的肩膀，賦能給了自己。



之前，我們曾經多次撰文，講述貝殼的“豐功偉業”。

它的出現，打通了信息壁壘，規范了中介市場，改變了整個行業的玩法和規則，但也綁架了開發商，逼死了渠道，形成了壟斷。

壟斷之下，很多真實的市場現象，其實都被掩蓋了。

如今，當市場下行，三道紅線懸于頭頂，開發商亟需業績，期待貝殼能夠帶來流量和銷量的時候，卻發現，貝殼實際上并不能帶來什么。

該不好賣的依然不好賣，靠大幅降價獲得銷量，好像不需要貝殼也行，還能省下大筆傭金。

貝殼并不產生客戶，以前他的客戶大多數靠經紀人從鄭州四面八方的往項目輸送，現在，經紀人自己開始割肉喂鷹了。

刷業績注水，沒有帶來太多的實際銷量，反而因為大幅降價以及高額傭金，使開發商額外增加了巨額成本，攫取了大量開發商利潤，增添了樓盤爛尾的風險；
選擇爛尾項目以及劣質項目讓經紀人以及購房者買，讓他們面臨無法收房的風險，也讓銀行面臨購房者斷貸的風險，連自己的經紀人都坑，怎枚埃證他們選擇的房源能夠為購房者負責；

房住不炒下，貝殼管殺不管埋，已然成為了浮在冰面下最大的危險，陷下去，就是萬丈深淵。





互聯網喜歡講故事，上價值，當年貝殼就是高舉著互聯網大旗，講著好聽的故事去美國上市的。

身為中國最大的中介頭子，貝殼創始人左暉生前也常在媒體面前講故事，他最常講的是:

中介行業存在的意義到底是什么，到底給社會創造了什么價值？

這個問題，不知道現在的貝殼該如何回答。