選房秘籍：戶型各項指標！

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選房秘籍：戶型各項指標！

選房時經常會遇到很多專業詞匯，如：公攤、使用率、實用率、容積率、綠化率……聽起來迷迷糊糊，不明其解，稍有不慎就易被銷售糊弄。

那么這些詞到底是什么意思呢？使用率又跟實用率有什么差異呢？

01 容積率=計容建面÷用地面積

首先，先來認識一下容積率。

容積率是指：計容建筑面積（一般為地上建筑面積）÷用地面積的比值。也就是，容積率越高，土地開發強度越高，一般高層小區容積率為2.5～3.5，而超高層小區可去到4.5～5.5。



02   綠地率=綠地面積÷用地面積

另外，綠地率也是衡量小區建成品質的重要指標。

一般住宅規劃要求小區的綠地率需要≥30%，綠地率越高景觀園林越多。但各地方對綠地面積的認定和計算標準不一，部分地區屋頂綠化、水景也能算作綠化面積，而部分地區則不能，所以綠化率不一定等于植被率。



03   公攤=首層大堂+機房+設備房等

公攤也是很多人迷惑的點，是不是指分攤每1層的公共區域面積呢？

其實除了每層公區，還包括首層大堂、屋頂機房、以及服務于該樓棟的設備房等面積。因此，每戶實際分攤可能會比公區面積均分的多。



04   梯戶比=電梯數÷戶數（標準層）

梯戶比，顧名思義就是標準層的電梯與戶數比，如：一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯六戶等。

戶型的梯戶比越低，意味著樓棟每層的戶數越多，每戶分攤的面積越少，日后使用電梯等候時間可能會過長，而降低居住的實際品質體驗感。



05   實用率=套內面積÷建筑面積

實用率是：套內建筑面積÷銷售建筑面積（套內建面+分攤）的比值。

一般高層板式樓棟實用率為≈75%，而點式樓棟（如下圖）為≈80%。實用率越高，代表花在分攤上的錢越少，但不是簡單越高越好，也要看公區品質，否則一味提高實用率，卻住到了兩梯八戶或三梯十二戶的房子，就得不償失了。



06   使用率=套內使用面積÷建面

使用率則與實用率有一定區別，是：套內使用面積（除墻體及分攤外）÷銷售建筑面積的比值。

此比值一般能更好地體現戶型的實際使用面積與支付買賣銷售面積的效率，比實用率更為有效直觀。



07   得房率=（套內+贈送）÷建面

另外，還有一個得房率的概念，也就是“贈送后”實用率，之所以多了“贈送后”，是因為在計算得房率的時候，把飄窗、陽臺等的規范上不計算或半計算面積的空間，也按照全計算的方式計入到套內面積中。

很多開發商在銷售宣傳時，實用率聲稱高達90%～100%，往往可能就是偷換概念，利用了這個計算方法。此外，各地方的面積計算標準有差異，選房時需注意辨別。

總的來說，得房率越高，贈送的面積就越多，購買時就可能越實惠。



總的來說，選房除了看住區的規劃布局外，擁有理想指標的戶型，意味著擁有更優質、更宜居的居住品質。

因此，在選擇時也要多留心注意了。